Com o objetivo de dar segurança à transmissão de bens imóveis, antes da transmissão da propriedade, há o costume – recomendável e muito saudável, por sinal – de se alisar criteriosamente toda a documentação relacionada ao imóvel e aos proprietários, a fim de identificar eventuais riscos atuais e futuros deste negócio. Se a documentação estiver de acordo, prosseguem as tratativas, com celebração do contrato e recolhimento de imposto.

Neste cenário, embora sabido que o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) seja devido quando há transmissão de propriedade imobiliária, sempre pairou discussão quanto ao momento adequado para a realização do pagamento deste imposto.

Assim porque é comum que a celebração de contrato (ou mesmo da escritura perante o Cartório de Notas) – seja compra e venda, dação, cessão ou qualquer outra forma de transmissão da propriedade, domínio útil ou direitos reais sobre o imóvel – ocorra em data diferente do registro da transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis e, por isso, por muitos anos se debateu: o imposto deve ser recolhido quando da celebração do contrato particular (ou da escritura pública) ou por ocasião do registro?

Também tem se mostrado muitíssimo comum, na experiência do dia a dia, que se exija no Cartório de Notas, para a celebração da escritura pública de venda e compra de imóveis, que se comprove o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o que também gerou polêmicas por exigir, dos partidários da tese de que o imposto apenas seria devido por ocasião do registro, a antecipação do pagamento do imposto.

Para pôr fim à discussão – pois a Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, não é clara quanto ao momento em que deva ocorrer o pagamento –, a matéria foi recentemente pacificada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo 1.294.969, em votação unânime, quando então se reafirmou a jurisprudência da Corte para determinar que o ITBI apenas será devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, isto é, por ocasião do registro em Cartório de Imóveis.

A partir desta decisão, datada de 17 de fevereiro passado, não há mais falar em exigência de pagamento do ITBI sobre contratos particulares ou escrituras que não tenham sido levados a registro. Prevalece, pois, a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal: “O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Diego Meneguelli Dias, graduado pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (2012), especialista em Direito das Sucessões e pós-graduando em Direito Processual Civil, é o sócio da Ferreira e Santos Advogados responsável pelas áreas de direito de família e sucessões, direito imobiliário e direito societário.

Nathaly Silva Nunes, graduada pelo Centro Universitário Eurípedes de Marília – UNIVEM (2015), especialista em Direito Imobiliário, é advogada da Ferreira e Santos Advogados e atuante na área de direito imobiliário.