Motivados pelo enorme aumento de casos do novo corona vírus (COVID-19), governos estão implementando medidas para conter a propagação do vírus, e o impacto é severo em muitas empresas em consequência destas medidas.

Obviamente que o mercado imobiliário e da construção civil sofrerão os impactos causados pelo surto do vírus (COVID-19), que poderão trazer atrasos em obras e o desequilíbrio econômico-financeiro em contratos em função das consequências causadas pelo desaquecimento da economia, e impossibilidade de conclusão de determinados serviços.

Assim, nasce a dúvida se a pandemia do corona vírus (COVID-19), será classificada como um evento de caso fortuito ou força maior, nos casos em que a Construtora poderá realizar a entrega dos imóveis, além do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), sem implicações negativas à ela.

O Código Civil define caso fortuito ou de força maior em seu artigo 393:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Analisando a questão de forma prática, nos parece que a pandemia do novo corona vírus (COVID-19) deve ser tratada como caso fortuito ou de força maior como os fenômenos da natureza, greves gerais, e guerras. Para as Construtoras, a pandemia é obviamente um evento inevitável que podem impedi-la de cumprir com sua obrigação no prazo ajustado anteriormente, e que dela não poderiam prever as consequências.

Tal impressão decorre da gravidade do vírus, e da seriedade com que a pandemia está sendo tratada por todos os entes federativos, em especial, o Governo de São Paulo, e as prefeituras Municipais deste Estado.

Atualmente, é impossível quantificar os impactos diretos da pandemia as empresas do setor da construção civil, o certo é que eles acontecerão. É possível que a as construtoras tenham dificuldades com os fornecedores de matéria-prima e equipamentos, especialmente os importados de países atingidos pela pandemia, outrossim, as orientações para evitar a aglomeração de pessoas podem causar a paralisação da mão de obra da construção civil, causando atrasos nas execuções das obras.

Isto posto, entendemos que os atrasos, ou até mesmo a paralisação de obras, decorrentes de eventos relacionados ao vírus COVID-19 configurarão caso fortuito e força maior, ainda que não haja previsão contratual expressa.

Além do que já mencionamos acima, o artigo 625 do Código Civil estabelece expressamente a possibilidade de suspensão da obra por motivo de força maior:

Art. 625. Poderá o empreiteiro suspender a obra:

I – por culpa do dono, ou por motivo de força maior;

É importante destacar, contudo, que a suspensão das obras deverá ser fundamentada e a construtora deverá demonstrar o nexo causal entre os eventos relacionados à pandemia e os eventos que causarem atrasos nas obras (ex.: falta de matéria prima, falta de equipamentos, paralisação da mão de obra).

Desta feita orienta-se a notificação imediata dos adquirentes, demonstrando os motivos que levaram a paralização ou atraso na execução das obras, bem como o seu período. Outrossim, imprescindível a informação expressa nos contratos negociados atualmente, esclarecendo que em decorrência da pandemia do corona vírus (COVID-19) o prazo de entrega do imóvel poderá ser impactado proporcionalmente ao período em que a construção ficou paralisada.

Fernando Ceravolo Andrade, Advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Especialista em Contratos pela Escola Superior de Advocacia (ESA). Sócio da Ferreira e Santos Advogados.