A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê algumas características especiais para a locação não residencial (comercial), que devem ser atendidas para assegurar os direitos dos locadores e locatários.

O presente artigo tem como objetivo apresentar algumas dicas, que podem ajudar as partes envolvidas na locação.

As primeiras dicas, apresentadas de forma mais sucinta, são direcionadas ao Locador.

1º. Sempre busque auxílio de profissional capacitado para intermediar a Locação.

Tanto o advogado, quanto o corretor de imóveis, poderão lhe auxiliar com a elaboração de contrato e atendimento de formalidades que a lei impõe, para garantia de seus direitos.

2º. Garantia.

Imprescindível que os contratos de locação comercial devem conter uma forma de garantia que possa assegurar o adimplemento total do contrato, tanto em relação aos pagamentos dos alugueis e encargos, quanto com relação à manutenção do imóvel.

3º. Conheça o seu Inquilino.

Realize pesquisas sobre a idoneidade da pessoa que irá locar seu imóvel, e se pessoa Jurídica, também, de seus sócios. As pesquisas devem abranger os tribunais de justiça, as certidões fiscais e, se possível, busque o histórico do Inquilino com Locatários antigos. Os profissionais citados no 1º tópico, detêm conhecimentos e ferramentas que poderão lhe auxiliar nesta análise. Na dúvida não alugue.

4º. Laudo fotográfico.

Realizar laudo fotográfico, detalhado, do imóvel, no momento de entrega das chaves ao inquilino, para que se possa comprovar o estado em que o imóvel foi entregue e, ao fim da locação, obrigar ao inquilino a devolvê-lo em perfeito estado de conservação.

Quanto aos Locatários, as dicas são mais abrangentes, e devem ser observadas para o sucesso do empreendimento.

5º. Defina bem a Região.

Durante a escolha do imóvel importante verificar se no local escolhido já estão estabelecidos concorrentes que dominem o mercado a ser explorado. Se há, na região, polos atratores do público alvo. Por fim, importante analisar a proximidade do local escolhido com o ecossistema de seu negócio.

6º. Permissões para a prática da Atividade.

Este aspecto é de suma importância para o desenvolvimento da atividade. Antes de escolher o imóvel, devemos verificar que o zoneamento permite a prática do negócio, se serão necessárias à obtenção de licenças e alvarás para início das atividades.

7º Analisar a Estrutura e Regularidade do imóvel.

Escolhida a região, procure sempre observar a conservação do imóvel (fachada, instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos e pertences que guarnecem o imóvel), a dimensão do imóvel (prefira lugares que possibilitem a expansão do negócio) e a regularidade da construção e do recolhimento de impostos (aspectos que podem atrapalhar a obtenção das licenças e alvarás para desenvolvimento normal da atividade).

8º Analisar os custos direitos e indiretos.

Tenha em mente que o custo para o desenvolvimento da atividade não se restringe aos alugueis e encargos. Na hora de fechar o negócio, devemos considerar os custos diretos e indiretos. Como custos diretos podemos citar os custos para adaptação e regularização do imóvel (custos para instalação). Como custos indiretos podemos citar os custos com convênios, segurança e acessibilidade (custos da operação). Estes aspectos são importantes pois podem mudar de acordo com o local escolhido.

9º Aspectos Contratuais.

Neste tópico trataremos das condições legais.

O contrato sempre deve ser formalizado, por escrito, assinado por todos os envolvidos na relação locatícia, para garantir os direitos inerentes à locação.

O prazo da locação sempre deve determinado, por período mínimo de 05 (cinco) anos. Impedindo a denúncia vazia (desocupação em 30 dias) e atendendo um dos requisitos para propositura de ação renovatória.

O contrato deve conter, também, a possibilidade de renovação pelo mesmo período contratado originalmente.

E por fim, o contrato de locação deve ser registrado na matrícula do imóvel, para que terceiros, estranhos ao contrato, tenham conhecimento de seus termos, para a garantia do exercício do direito de preferência do inquilino em adquirir o imóvel, garante ainda, o cumprimento do contrato em caso de alienação do imóvel à terceiro, e reforça a possibilidade de indenização por perdas e danos no caso do encerramento antecipado contrato.

Como podemos notar, as peculiaridades da locação comercial exigem maiores precauções que devem ser observadas para o sucesso do empreendimento.

Fernando Ceravolo Andrade, Advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Especialista em Contratos pela Escola Superior de Advocacia (ESA) . Sócio da Ferreira e Santos Advogados.